Mag. Karin Schwaiger Steuerberatungskanzlei GmbH

Seit Einführung der Immobilienertragsteuer für private Grundstücksveräußerungen haben sich rund um die Geltendmachung der Hauptwohnsitzbefreiung in der Praxis zahlreiche Zweifelsfragen ergeben, die in den letzten Jahren oftmals auch die Höchstgerichte beschäftigt haben. In diese Kette reiht sich auch eine Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofs (GZ Ra 2018/15/0111 vom 27.2.2019) ein, welche sich mit der Anwendbarkeit der Hauptwohnsitzbefreiung bei nur vorübergehender Abmeldung des Hauptwohnsitzes befasst hat.

Bekanntermaßen ist es für die Anwendbarkeit der Befreiung von der Immobilienertragsteuer erforderlich, dass die Immobilie dem Veräußerer ab der Anschaffung oder Herstellung (Fertigstellung) bis zum Verkauf für mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben muss und mit dem Verkauf der Hauptwohnsitz aufgegeben wird. Ebenso kommt es zur Befreiung, wenn der Hauptwohnsitz aufgegeben wird und das Immobilienobjekt innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend Hauptwohnsitz war.Im eingangs angesprochenen Fall hatte der Eigentümer einer Eigentumswohnung, in der er seinen Hauptwohnsitz hatte, diesen im Zuge des Scheidungsverfahrens für eine kurze Zeit (etwas mehr als ein Monat) abgemeldet und in der Wohnung lediglich einen Zweitwohnsitz gemeldet. Seitens der Finanzverwaltung wurde daraufhin die Hauptwohnsitzbefreiung verwehrt. Im Verfahren argumentierte der Wohnungseigentümer, dass er eigentlich seinen Hauptwohnsitz in der Wohnung nie aufgegeben hat, weil seine Kinder durchgehend in der Wohnung gewohnt haben. Der "Auszug" in die Wohnung seines Vaters sei daher nur vorübergehend und kurzfristig erfolgt.

Der Begriff des "Hauptwohnsitzes" wird im EStG nicht näher bestimmt. Nach Ansicht des VwGH ist es im konkreten Fall daher entscheidend, ob der Verkäufer weiterhin in der gegenständlichen Wohnung einen Wohnsitz im Sinne des § 26 BAO innehatte und zudem, ob er weiterhin die engeren persönlichen und wirtschaftlichen Beziehungen zu dieser Wohnung hatte. Dies selbst vor dem Hintergrund, dass eine tatsächliche Benützung der Wohnung nicht ununterbrochen erfolgt ist. In dem an das Finanzamt zurückverwiesenen Verfahren wird daher zu klären sein, ob der Verkäufer die engeren persönlichen und wirtschaftlichen Beziehungen zur verkauften Wohnung (zum gemeldeten Zweitwohnsitz, in welchem seine Familie gewohnt hat) oder zum formalen Hauptwohnsitz bei seinem Vater hatte. Der VwGH hat jedoch klar ausgesprochen, dass der formalen Meldung des Hauptwohnsitzes allein keine materielle Bedeutung zukommt. Die polizeiliche An- und Abmeldung kann dabei lediglich als Indiz dienen.